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房地產(chǎn)金融風(fēng)險難保未來不出問題 房地產(chǎn)業(yè)如何為銀行解套
信息來源： 深圳建筑業(yè)協(xié)會 信息提供日期：2005-08-19 瀏覽：3853
央行在《2004中國房地產(chǎn)金融報告》中，再次肯定房地產(chǎn)是拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為發(fā)展房地產(chǎn)金融可以降低金融風(fēng)險。因為從1998年開始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)。
言中之意是房地產(chǎn)金融尚無風(fēng)險，不僅本身沒風(fēng)險，發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險。金融風(fēng)險一直是學(xué)界政界對房地產(chǎn)業(yè)最擔(dān)心的事情，在此輪宏觀調(diào)控中，央行是“春江水暖鴨先知"，最早提出對房地產(chǎn)實施調(diào)控措施的部門，但此次央行出臺的報告給人判若兩人的感覺。
控制房貸風(fēng)險的藥方
盡管如此，央行并不能因此而睡大覺，有很多理由讓央行提心吊膽：因為房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，央行估計房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55％以上；房地產(chǎn)貸款增長明顯，2004年底，房地產(chǎn)貸款余額比上年同比增長22．8％。2005年一季度房地產(chǎn)貸款余額同比增長25．7％，增幅比上年末提高2．9個百分點，并且一路領(lǐng)先于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長率；房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增加。2002年3月末，這一份額為27．2％，到2005年3月底已上升到34．5％。因此，房地產(chǎn)金融即使目前風(fēng)險尚未顯露，但難保未來不出問題。
如何避免房地產(chǎn)金融從香餑餑淪為燙手山芋，央行報告提出了幾個解決途徑。歸納起來，大致分幾類，一是讓房地產(chǎn)沿著健康的軌道前進(jìn)，而這并不是央行所能控制的，這要土地部門、建設(shè)部門、財稅部門等的通力合作，也不是一朝一夕所能做到的。二是加強銀行內(nèi)部管理，如嚴(yán)格遵守對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序；規(guī)避房貸操作風(fēng)險；防范“假按揭風(fēng)險，完善懲戒機(jī)制等措施即是，這倒是央行應(yīng)該做的，但說了多年也沒見多少改善。三是加強風(fēng)險控制，如加強利率風(fēng)險管理，完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究房貸保險制度等，這些措施只是為銀行房地產(chǎn)貸款增加保險系數(shù)，并不能從根本上改變房地產(chǎn)資金過分依賴銀行從而威脅金融安全的問題。
開放多渠道融資防范風(fēng)險
要避免銀行被房地產(chǎn)貸款套牢，如果銀行不想緊抓住這筆黃金資產(chǎn)不放，最好的辦法是將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去，為銀行解套。但這方面，央行的報告著墨不多。
在上次宏觀調(diào)控的時候，房地產(chǎn)企業(yè)上市被暫停，在確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之后，曾放開過房地產(chǎn)企業(yè)上市，但只有很少幾家國有企業(yè)成為幸運兒，這兩年，國內(nèi)民營房地產(chǎn)企業(yè)只有到海外上市。
發(fā)行企業(yè)債券，也是一個很好的融資渠道，但這幾年幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行過債券。據(jù)說，今年3月，國務(wù)院已原則同意國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行進(jìn)行代理發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券試點。但目前也沒看到動靜。
通過住房抵押貸款證券化，開放房地產(chǎn)信托基金，可以有效解決房地產(chǎn)流動性不夠的致命弱點，實現(xiàn)房地產(chǎn)的證券化。而這兩件事，業(yè)界呼吁很久，但至今進(jìn)展不大。
據(jù)央行報告，2004年底，央行已向國務(wù)院提交了進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點的申請，并于2005年2月獲得批準(zhǔn)，中國建設(shè)銀行成為首家獲準(zhǔn)推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。央行已聯(lián)合10個相關(guān)部委建立了跨部門協(xié)調(diào)小組工作機(jī)制，并與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》。央行透露，首批住房抵押貸款支持證券（M BS）將于2005年第三季度發(fā)行上市。長遠(yuǎn)來看，住房抵押貸款支持證券，可以讓住房抵押貸款流動起來，大大降低住房抵押貸款的風(fēng)險，但目前，業(yè)內(nèi)對試點情況還不得而知。同時，業(yè)內(nèi)擔(dān)心，在股市依然低迷、樓市進(jìn)入下降通道的狀態(tài)下，住房抵押貸款支持證券的推出會不會生不逢時，叫好不叫座。
業(yè)界呼喚房地產(chǎn)信托基金
2003年6月央行出臺的121號文件把房地產(chǎn)業(yè)納入信托業(yè)務(wù)范圍，為房地產(chǎn)業(yè)拓寬了融資渠道。2004年10月18日，銀監(jiān)會曾公布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》。根據(jù)該辦法，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運用和處分的行為。其中，不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。看得出，該辦法排除了單一資金信托方式。而集合資金信托方式，以前規(guī)定，接受委托人的資金信托合同不能超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，總額很難超過2億元，而總體資金成本約為7％－10％，因此，很難為銀行分擔(dān)風(fēng)險。目前的辦法有望突破這一限制。實際上，房地產(chǎn)信托除用于貸款的集合資金信托方式外，還有股權(quán)投資、權(quán)益投資等幾種方式可以運用。
據(jù)統(tǒng)計，自從2003年央行121號文件和國務(wù)院18號文件嚴(yán)格了房地產(chǎn)貸款條件之后，2003年4季度，國內(nèi)房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行項目多達(dá)37個，2004年上半年發(fā)行63個，共募集資金100億，此外，還有各類外資基金公司的房產(chǎn)信托項目。
盡快開放房地產(chǎn)投資基金
房地產(chǎn)投資基金，英文稱REIT s（瑞思），全稱為R ea l E s ta te In ve s t－m en t T ru s ts。上世紀(jì)60年代在美國開始發(fā)展，其后陸續(xù)擴(kuò)展至主要歐洲國家、澳洲及日本、韓國和新加坡等亞洲市場。私人投資者和公共投資者都可以投資瑞思，中小投資者可以用很少的錢參與房地產(chǎn)投資。瑞思上市后，投資者還可以在二級市場買賣瑞思，因而可以很容易地退出市場，既解決了游資炒作房地產(chǎn)帶來的困擾，又解決了房地產(chǎn)的流動性。是一種完全可控的“熱錢”。瑞思主要投資于收益性物業(yè)，用于購買不動產(chǎn)，或用于不動產(chǎn)融資、混合基金等，獲得收益后再分配給投資者，由于收入來源穩(wěn)定可期，90％的收入作為紅利直接分配，加上免稅等優(yōu)惠，因此成為流行各國的房地產(chǎn)投資品。
瑞思一度成為各房產(chǎn)商新融資方式的熱門話題，但由于內(nèi)地至今依然沒有相應(yīng)的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，還存在法律法規(guī)的瓶頸，因此，現(xiàn)存基金都以境外注冊或者信托投資公司的形式生存。如2003年9月份由中國住宅產(chǎn)業(yè)商會發(fā)起設(shè)立的“精瑞基金就是采取在香港注冊基金、境內(nèi)注冊投資公司的形式運作；而2003年12月北京國投推出的法國歐尚天津第一店資金信托計劃，在很大程度上仿效了REIT s的運行模式。
